上半年已形成周期性高點(diǎn)
樓市下半年及明年初將繼續(xù)下行
告別野蠻生長以及黃金時(shí)代之后,，房地產(chǎn)行業(yè)如今陷入一種百花齊放卻缺乏統(tǒng)一而鮮明步調(diào)的節(jié)奏,，分化、并購、轉(zhuǎn)型,、跨界、多元化,、出海,、回歸一二線等，房企的選擇五花八門,、不一而足,。近日在海南舉行的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，與會(huì)嘉賓認(rèn)為今年上半年樓市已形成周期性高點(diǎn),，今年下半年及明年初將呈下行趨勢,。
國內(nèi)樓市下行趨勢形成
“由于房價(jià)已經(jīng)到達(dá)周期高位，明年有些城市的房地產(chǎn)市場將會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長,。”住建部住房政策專家委員會(huì)副主任,、全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌在日前舉行的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上做出上述表示。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2013年全國商品房銷售面積130551萬平方米,，同比增長17.3%，是迄今為止成交面積最高的一年,。而今年上半年全國商品房銷售面積已達(dá)64302萬平方米,，同比增長27.9%，但增速比1-5月份回落5.3個(gè)百分點(diǎn),。
“房地產(chǎn)有一個(gè)短周期,，這個(gè)周期大約是3年左右，其中包括上漲和回落,。各城市情況不同,，一二線城市可能會(huì)更貼近市場波動(dòng)，三四線城市可能會(huì)滯后一些,。”顧云昌說,，“由于房價(jià)已經(jīng)到達(dá)周期高位，明年有些城市的房地產(chǎn)市場將會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長,，在下行過程中,，購買力將會(huì)下降，觀望情緒會(huì)加重,，這種特點(diǎn),，將會(huì)在三四線中小城市更為明顯。”
對(duì)此判斷,，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生也表示認(rèn)同,，她認(rèn)為上半年房地產(chǎn)市場漲幅已形成階段性高點(diǎn),，未來整個(gè)市場趨緩已形成趨勢。
迦南資本合作創(chuàng)始人,、建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東表示,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場目前處于一個(gè)焦點(diǎn)城市過熱、次要城市過冷的階段,，建銀精瑞資本作為一家房地產(chǎn)基金管理公司,，近年來逐漸縮減國內(nèi)業(yè)務(wù)。
“如果現(xiàn)在讓您選擇國內(nèi)一個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)投資,，您會(huì)選擇哪個(gè)城市?”“我選擇一個(gè)都不投,。”李曉東如此作答，“北上深等一線城市和合肥,、廈門,、南京等二線熱點(diǎn)城市，目前看市場面比較好,，但成本高,，進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)比較大；三四線城市,，作為房地產(chǎn)基金管理的公司,，我們更不敢進(jìn)。”李曉東表示,，現(xiàn)在國內(nèi)好的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目越來越難找,。
市場分化后泥沙俱下
對(duì)于2016年上半年地王頻出的現(xiàn)象，新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為,，地王造就樓王,，同時(shí)擠出普通商品房供應(yīng)拉高房價(jià)，未來中低端的產(chǎn)品越來越少,，價(jià)格也會(huì)越來越高,。
新鷗鵬集團(tuán)首席戰(zhàn)略官、董事副總裁李戰(zhàn)洪表示,，在中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下,，房地產(chǎn)有三個(gè)調(diào)整同時(shí)來襲：一是“周期性調(diào)整”，而企業(yè)的對(duì)策是等待,；二是“結(jié)構(gòu)性調(diào)整”,，企業(yè)的對(duì)策是轉(zhuǎn)型；三是“趨勢性調(diào)整”,，企業(yè)的對(duì)策是創(chuàng)新,。
在一系列分化下，房地產(chǎn)市場也是泥沙俱下,。
聶梅生指出,，如今政府在提倡租售并舉,，確實(shí)滿足了居住使用的需求，這種去庫存方式是良性健康的,。但另一種現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起警惕,，去庫存確實(shí)把房子賣光了，但購買者大多都是投資客,，很多房子沒人住，造成了房地產(chǎn)高空置率,，長此以往,，那就是惡性去庫存，只是房子從開發(fā)商手里轉(zhuǎn)移到了投資客手中,，讓庫存搬了一次家,，不是真正意義上的去庫存。
顧云昌表示,，地方政府在去庫存的時(shí)候,，應(yīng)該對(duì)這種現(xiàn)象進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，同時(shí)解決配套建設(shè)問題,，采取一些新穎的模式,，解決由于“候鳥”人群造成的房屋空置，對(duì)于投資客造成的高空置率,，應(yīng)該警惕其對(duì)樓市未來發(fā)展帶來的風(fēng)險(xiǎn)因素,。
去年全國商品房均價(jià)創(chuàng)新高，今年上半年,，全國房價(jià)又上了新臺(tái)階,，這超過了行業(yè)人士的預(yù)期。首開集團(tuán)黨委書記,、董事長潘利群認(rèn)為,，市場上悲觀聲音不少，主要源于對(duì)中國持續(xù)增長的擔(dān)憂,，包括勞動(dòng)力供給減少,，投資違約度下降，技術(shù)創(chuàng)新乏力,，國際市場萎縮等,，這些支撐過去高增長的動(dòng)力正在減弱。
新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為,，房價(jià)上漲導(dǎo)致去庫存陷入困境,，已建好并取得銷售許可證的房子還沒有賣出去，另一部分庫存是最大的存量部分,，即新開工面積中沒有被銷售掉的面積,，這塊占比也非常高,。第三部分是土地儲(chǔ)備面積，據(jù)統(tǒng)計(jì),，24家上市房企土地儲(chǔ)備面積2.39億平方米,，所以實(shí)際庫存應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在的表面庫存。
“地王項(xiàng)目越來越多,，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年全國涌現(xiàn)205宗地王，而在曾經(jīng)最好的樓市時(shí)代,，全國也只有幾十個(gè)地王,。地王項(xiàng)目能否賺錢，要看目前比較寬松的貨幣政策能否持續(xù),。”李曉東表示,。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示,，目前地王可能只是小,、短、散,、快的表面繁榮,，有政府保障和去化保障的地王才可靠。
后市政策微調(diào)可能性加大
REICO工作室在論壇上發(fā)布的《2016年第二季度中國房地產(chǎn)市場報(bào)告》對(duì)三季度市場預(yù)測認(rèn)為,，市場發(fā)展的全局性政策環(huán)境將繼續(xù)保持寬松,，市場維持低增長的態(tài)勢，增幅繼續(xù)二季度末期回落趨勢,，投資增速,、銷售增幅、房價(jià)漲幅將逐步回落,。
與會(huì)嘉賓認(rèn)為,，此前房地產(chǎn)一有異動(dòng)，政策就會(huì)接踵而來,。未來根據(jù)不同區(qū)域制定不同的微調(diào)政策,，在必要時(shí)因城施策，這一可能性或?qū)⒓哟蟆?/p>
聶梅生提出,，房地產(chǎn)的供給側(cè)改革,，必須從三個(gè)方面入手：“第一是土地供給側(cè)改革，政府應(yīng)該積極推動(dòng)同地,、同權(quán),、同價(jià)農(nóng)地入市；第二,，房地產(chǎn)投融資體制改革,，必須加大直接融資比例,，建立各地房地產(chǎn)投資資金；第三,，房地產(chǎn)稅費(fèi)改革,，針對(duì)企業(yè)而言，應(yīng)該將土地出讓金與稅費(fèi)并軌,，規(guī)范納稅,。”
顧云昌表示，下半年的調(diào)控政策,，應(yīng)該更細(xì)化,，從分城施策到一城一策，中央要進(jìn)一步下放權(quán)力和責(zé)任到地方政府,，更大地利用市場進(jìn)行資源配置,。以北京及周邊區(qū)域?yàn)槔?，顧云昌表示,，熱點(diǎn)區(qū)域和城市不宜頻繁出調(diào)控政策，建議維持現(xiàn)在的政策,。
“房地產(chǎn)稅可能沖擊樓市去庫存的問題一直有人提,，但是在國內(nèi)房地產(chǎn)市場兩極分化的背景下，可以選擇分區(qū)域,、分城實(shí)施,。”華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康表示,，推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施是不可避免的,，只是時(shí)間問題。
賈康表示,，對(duì)于人口流入緩慢甚至是人口凈流出的小城市,，特色小鎮(zhèn)、宜居小鎮(zhèn)建設(shè)將成為化解庫存的一個(gè)有效良方,，“目前長三角許多城市都在實(shí)施特色小鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃,，盡可能將人穩(wěn)定在宜居小鎮(zhèn)中”。
“三四線城市的去庫存問題,，更多地可采用政策杠桿,，比如共有產(chǎn)權(quán)等問題，減輕購房者壓力,，因?yàn)檫@些城市的購買力依然較低,，有條件的還可以適當(dāng)用一些金融杠桿。”賈康表示,。